年报观察|滨江买地记
观点网 4月28日，“杭州一哥”滨江集团披露了2022年年报。年报显示，在过去房地产市场整体承压的情况下，滨江集团实现了逆市上涨，2022年录得营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%；基本每股收益1.20元/股，同比增长23.71%。在2021年，滨江集团也同样实现归母净利润同比增长30.06%至30.27亿元；营业收入同比增长32.8%至379.76亿元。从滨江集团2022年营收来看，房地产业依然占据主体地位，占比99.52%；其次是酒店业占比0.45%，其他占比0.03%。营收增长的背后，则有营业成本的增加。报告期内，滨江集团房地产业营业成本为341.26亿元，同比增长20.82%；酒店业营业成本1.13亿元，同比增长49.43%。期间，2022年8月滨江集团为庆祝成立30周年，既出了多项福利；其中包括带薪休假，为每位员工发放了3-5万元不等的消费券。后一项按照2021年底1644名在职员工计算，至少花出去近5000万。相比之下，多数房企或暴雷裁员、或区域调整来缩减开支。抢眼当下，行业调控政策和信贷环境不断优化，各地围绕“三稳”目标，从供需两端因城施政出台优化调控政策，支持刚性和改善性住房需求，支持“保交楼”，支持房地产企业合理融资，落实“租购并举”政策，促进市场平稳健康发展等。可以说，最危险的时段已经过去，而滨江集团在该时段的表现也很是抢眼。从销售情况来看，2022年滨江集团实现销售额1539亿元，属于销售目标区间1500-1600亿元内，但较2021年有9%的跌幅。观点指数发布的“2022年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，前100房企实现权益总销售金额5.02万亿元，同比减少45.1%。其中，滨江集团全年累计销售金额位列全国房企全口径排行榜第13位，权益销售金额880亿元，位列权益销售金额第15位。另外，滨江集团保持了合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截至2022年末，该公司有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%。在扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务为146亿元，占比27.27%，低于期末货币资金243.28亿元，现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。该公司的授信储备也较为充裕，截止到2022年末，共获银行授信总额度1183.33亿元，较上年末增加42%，授信额度已使用509.07亿元，剩余可用674.26亿元，占总额度的57%。直接融资可用额度上，截至报告期末，滨江集团已获批尚未发行的公司债额度22.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度25.3亿元、中票额度17.6亿元。值得注意的是，滨江集团近年来融资总额不断增加，融资成本则有所下降。按年来看，2017年为6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至2022年该公司平均融资成本为4.6%，较上年末下降0.3个百分点。此外，在大多数同行勒紧裤腰带过苦日子时，滨江的扩储行动引人注目。2022年，该公司新增土地储备项目41个，其中宁波1个，金华2个，杭州38个；新增项目土地面积合计197万平方米，新增项目计容建筑面积合计473万平方米，权益土地款374亿元，新增土储货值权益比例55%。截止到2022年末，滨江集团土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。2022年5月，滨江还以56亿元价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。对此，戚金兴曾在业绩会上回应，主动把该项目其他股权收购过来，一方面是降低成本，另一方面是降低合作方对项目的风险，符合深耕浙江的发展战略。路上年报中，滨江集团公布了2023年经营计划。2023年，滨江集团销售目标定为占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20名，争取15名。土地储备方面，继续保持三省一市战略布局，继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势。投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内。城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。融资方面，资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在470亿元以内，并且直接融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。滨江集团强调，人员精干高效和稳定是其核心优势。截至2022年末，该公司房地产板块员工1126人，管理项目120余个，平均每个项目10人，按2022年全年1539亿元销售额计算，人均销售额1.37亿元。2023年，滨江将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，“5”指的是同时推进的服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。2022年报告显示，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米，报告期内实现租金收入3.31亿元。而投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值69.46亿元。养老业务方面，2022年内滨江旗下养老公司正式成立，并成立了康养服务品牌“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构——和家·御虹府长者之家已试运营。2023年3月27日的滨江服务业绩会上，滨江集团董事长戚金兴曾表示，同样做房地产，滨江集团要发挥自己强的住宅优势，少做甚至不做商业和写字楼，同样住宅要尽可能做高档的，发挥滨江高品质的优势，少做外围的，或者是普通的。对于集团三十周岁后的发展，此前戚金兴亦表示，未来5-10年是滨江最好的时期，也是我本人综合能力最强的时期，一方面我们要做好企业，另一方面要培养好团队，带好接班人。戚金兴也曾强调：“滨江永远在长征路上”。另据了解，截至今年4月，滨江集团已通过招拍挂和合作开发，共获得9宗地块，其中8宗位于杭州，一宗位于金华，新增货值超200亿元。
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